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纾困新模式②:担当“白衣骑士” 地方城投、国企入场

202209月18日

纾困新模式②:担当“白衣骑士” 地方城投、国企入场

今年以来,各地城投公司、国企在兜底拿地、推进旧改等方面均明显发力,在房企纾困领域也不断发挥出重要作用。日前,广州城投与“中信信托恒大广州项目”的重组方案正式进入执行阶段,引发业界广泛关注,其也成为城投公司纾困的一个缩影。在不少城市中,城投公司和地方国企合力,接盘类似已经爆出债务危机的房企或项目,屡次成为楼市里的“白衣骑士”。那么,城投公司在纾困当地房企及楼盘方面存在哪些优势?目前纾困方式都有哪些?效果又如何?城投公司、国企出手8月10日,受到业内广泛关注的中信信托恒大广州项目,即“中信信托·嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划”的债务重组工作取得重大进展,重组合作方广州城投已向中信信托支付首期资金1.625亿元,这也标志着重组方案顺利进入执行阶段。实际上,自恒大爆出债务违约以来,不少国资、城投公司出手接盘其项目,广州城投便是出力较多的地方城投之一,除中信信托恒大广州项目外,其还接手了此前由恒大操盘的黄埔庙头村等旧改项目。深耕河南的建业,亦迎来“白衣骑士”。今年7月,建业地产控股股东恩辉投资以6.48亿港元转让其29.01%股权为代价,拉来河南省铁路建设投资集团全资子公司同晟置业成为公司第二大股东。值得一提的是,在这一轮房企洗牌中,部分房企因现金流压力,纷纷撤出旧改业务,城投公司随之接手民企手中的旧改项目,这一现象在广州、深圳等地最为普遍。比如宝能被爆出现金流危机后,广州知识城枫下村旧改项目由科学城集团接盘。从城市层面看,以石家庄为例,多个烂尾项目由城投公司接盘。比如,石家庄长安区投资有限公司(简称“长安区城投”)通过竞拍方式取得了博胜广场项目土地及地上附着物,总价款6412.47万元;长安区环岛豪庭二期项目已启动项目单位世茂公司的破产重整程序,长安区城投将作为投资人参与破产重整、接盘项目,完成后续建设;此外,长安区城投还接盘了长安区卓升尚郡项目和翡翠家园项目,引入中国十九冶集团华北区域公司进行后续施工建设。事实上,城投公司一直是我国城市建设的主力军、城市运营管理的主体,其主要业务多以公益性质为主,包括市政道路、桥梁等基础设施建设、土地开发整理、棚户拆迁、水电煤气供应以及开发公益性质的保障房、安置房等,是各地政府的投融资平台。不过,自去年以来,随着房企流动性压力不断加大,引入战略投资者或者出售项目股权是缓解危机的重要手段之一,城投公司也逐渐参与其中。目前,各地城投公司在兜底拿地及接盘旧改等方面发挥着重要作用。城投公司优势明显那么,城投公司在纾困房企及楼盘方面,存在哪些优势?对此,中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,城投公司带有代为行使政府意图以及作为企业化和市场化主体的双重属性,无论是资金融通、股权投资、提供增信,还是相关交易安排方面,其都能够帮助当地房企及项目纾困,不仅方式更加灵活,而且效率更高、速度更快。理辰文化董事长、创始人康红恩分析指出,停工、烂尾项目可能会存在一些历史遗留问题,涉及多部门审批、协调等工作,而城投公司对产业链上下游均较为熟悉,能发挥本地化优势,与各部门沟通起来也更加顺畅,对项目纾困非常有利。撬动更多金融资源助力房企纾困至关重要。58安居客房产研究院分院院长张波表示,城投公司的资金运作方式较为多元化,在自有资金的基础上,可充分利用融资优势,积极引入各类社会资本建立起“资金池”,并通过入股或充当保证人等方式,更快速实现项目的债务化解。事实上,城投公司在土地层面亦有天然优势,许多城投公司之前就参与过土地一级开发。在业内看来,城投公司可依托土地资源实现一二级联动,拿地成本更低,也能为项目留出更大利润空间。那么,从目前的实际情况来看,城投公司具体有哪些纾困方式?对此,明源不动产研究院首席研究员艾振强分析指出,目前,城投公司救助出险房企、项目的方式,主要有以下几种:其一,提供流动性支持,比如向房企提供借款;其二,直接接盘项目,这一方式对城投公司的开发能力要求较高;其三,公司层面入股,对出险房企进行混合所有制改革;其四,牵头成立纾困基金,对出险房企集中纾困。接盘也有风险?值得一提的是,除了纾困项目外,城投公司在土地市场上亦发挥了重要作用。西南证券的研究报告显示,2021年以来,城投公司通过“招拍挂”拿地的规模有了较大幅度提升,当年城投拿地成交额同比增长12%,占全国土地成交总量的比重增加约2个百分点至14%。艾振强分析指出,城投出手拿地稳定土地市场,也是一种间接救助,“出险房企、项目要盘活,一方面有赖于外部输血,另一方面,最终要有自我造血能力,这就需要销售和回款的顺畅,稳住市场信心和预期就显得非常重要。”不过,截至目前,还很难具体去评价或量化城投公司的纾困效果,恰如康红恩所言:“各城市、各项目的情况均不一样,很难具体评估效果。比如前两年拿的一些地块,很多是高价地,对这些项目纾困,还需要一个过程,以时间换空间。”在同策研究院研究总监宋红卫看来,目前仍仅限于个别项目有一定的效果,整体来看,仅靠城投公司还无法全部“托底”,“政策层面支持国资、城投公司等收并购出险房企的项目,但从资本角度来看,他们会选择资质较好的项目,并且会有较大折扣,这有可能进一步加剧房企剩余资产的处置难度。同时,大部分问题房企是全国性布局,让地方政府主导城投公司跟进,还存在很多限制,因此,还需要从企业角度出发,在全国范围内进行处置。”实际上,在城投公司助力出险房企的过程中,也会存在一些不确定性和风险。康红恩指出,纾困地产项目对城投公司而言是市场化转型的合理路径,但也对其盈利、可持续发展提出了新要求,绝大多数城投公司原来并非以开发为主业,其在产品打造、开发管控等方面存在一定的不足。不过,在业内人士看来,无论是出于转型需求,还是出于纾困目的接手房企或项目,城投公司的房地产业务规模必然会进一步增长。而随着规模增长,城投公司的房地产板块将面临管理升级,也会在更多的项目实操中逐步成熟和完善。新京报2022年9月6日产经周刊《救项目还是救公司?——地产纾困5种新模式扫描》。新京报记者 张晓兰编辑 杨娟娟 制图 许英剑 校对 翟永军
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