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贾康:因城纾困,房企自救与他救相结合

202209月18日

贾康:因城纾困,房企自救与他救相结合

盘活烂尾楼、纾困出险房企,成为当前房地产行业面临的课题之一,由此出现房企花式卖房、资产管理公司出手纾困停工楼盘、地方城投公司入股以及地方政府成立地产纾困基金等举措。在自救和他救的组合下,出险房企如何走出困局?近日,华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受新京报记者采访时表示,各地在“因城施策”的同时,也需要“因城纾困”,采取有针对性的办法来消化各自的矛盾点。“在政策暖风频吹以后,房地产回暖是大概率的事情。但是由于房地产市场于各地分化明显,回暖的时间进程不能一概而论。”贾康表示,虽然房地产市场还面临不确定性,但可以把握的确定性是顺应经济社会发展,让房地产业的支柱作用得到合理发挥。贾康认为,在疫情得到一定控制、政策暖风频吹的情况下,市场有望进入一个回暖过程。新京报资料图片不要简单、全盘否定预售制新京报:从目前房地产市场来看,房企面临的主要困境是什么?贾康:目前,一些企业出现债务违约、资金短缺、资金链断裂,以及交楼不落实引发了断供。从这些现象可以看出,房地产市场出现了运行可持续性的问题。但是,也要看到政策做出必要的纠偏和调整,按照中央政策的要求,房地产业的刚需和改善性需求都应得到投融资的支持和保障,必须保交楼,要压实地方政府责任。对此,地方政府也在积极响应。虽然目前房地产业出现一些困难,但是大的发展方向并没有问题。因为中国工业化、城镇化的空间还相当可观,从大概率上讲,能够避免出现有些人说的崩盘,以及避免陷入像日本房地产业泡沫破灭而出现一蹶不振的局面。新京报:长三角多个城市放松住房限购政策。随着部分城市限购政策的放松,能否带动其他城市限购政策的放松?贾康:限购政策的调整,对于市场当然会有影响,但是因城施策的意义在于,某一个城市的对策不会对其他城市产生多大的影响,因为各个城市的情况并不一样。过去几轮调控紧了松、松了紧,被称为“过山车”。从这一轮调整中可以清楚地看到,大趋势是放松,但具体的措施要因地制宜、因城而异。新京报:近期,市场上关于预售制影响保交楼的声音不断出现,也引发预售制是否应该存在的疑问。对此,您怎么看呢?贾康:从供给流程来看,预售制显然有其一定的优势。通过预售制增加了融资功能,将交易提前,起到加大投入促进增加有效供给的作用,进而增加规模的供给,能够更好适应城镇化的要求。同时这也提醒我们,要注意防范风险。如果严格按照规范来做,流程有着环环制约的关系,不至于出现大的偏差。显然,此前在环环相扣的防范风险的链条里,有些管理薄弱,出现了偏差。我的看法是,先不要简单地全盘否定预售制,要尽快弄清在整个链条里,防范风险的机制为什么失灵?需要做有针对性的调查和具体分析,找准问题,然后对症下药。保交楼更需要自救和他救结合新京报:出险房企应该自救,还是寻求他救?贾康:去年,经济工作会议就明确地提到了企业自救。首先像恒大这样的企业,要自救。政府之前对恒大的判断已清楚:不是资不抵债,那么也就不是破产清算的问题,而是想方设法要把资金链怎么样通过资产的腾挪变现和引入合作方来加以维持。积极引入其他企业的力量,包括对接市场规则的投资、兼并重组,来度过危机。但是,除了企业自救外,政府肯定还要给予一定的引导支持和帮助,自救和他救是一个相结合的过程。尤其是保交楼,更需要自救和他救结合。对于部分陷入危机的企业而言,要做到保交楼,不是企业自身能做到的。新京报:从房企花式卖房到出售资产,从地方城投公司入股到地方政府推出地产纾困基金,对于房企纾困,哪些方式更有效果?贾康:在房企力所能及的范围内,当然应该想方设法自救。从目前来看,房企出售资产,也就是企业资产腾挪的效果,大面上并不特别明显,但肯定也能起到一定作用。因此,在房企可以操作的范围内,还是要鼓励房企尽可能做得充分些,这样才能缓解当前的危机局面。房企求助于资产管理公司纾困,或者地方城投及国企入股,实际上也是资产的结构重整。事实上,民营房企之间也存在并购的可能性,有些民营房企可能还有救别人的能力。那么,在市场规则下,如何促进企业积极兼并重组,这个问题很值得讨论。另外,也要注意到,有的纾困方法还处于设想阶段。由于各个地方的情况不一样,可以根据各地实际情况选择性地使用不同方法。在各种可选择的方法中,不同地方会形成不同的组合,这也就是说需要“因城纾困”。“暖风”频吹下,市场进入回暖过程新京报:预期今后房地产市场会呈现什么变化?各地的市场表现如何?贾康:当下的大趋势是,在疫情得到一定控制、政策暖风频吹的情况下,市场有望进入一个回暖过程。从房地产宏观调控的角度来说,现在国家政策的指导精神,就是要在稳经济大盘的同时使房地产业稳下来,而且走上回暖的过程。随着各地出台提振房地产市场的措施,比如放松认购资格、放松贷款条件、发放购房补贴等,这些政策累积以后,会形成政策效应显性化的临界点,表现为房地产市场在稳定后对接热度回升的过程。只是这个过程总的讲可能要比原来设想的时间更长一些,也有可能要跨年度。需要强调的是,不要把整个中国房地产市场看成一个板块。市场分化特征已经非常明显,这种分化局面短期不会改变。因此,各个地方的回暖进度不会一样,“冰”和“火”的地方绝对不可同日而语。而且“冰火两重天”的格局可能还会持续很长时间。在“冰火两重天”的格局里,今后一段时间,总体而言热度是往上托举的,“火”的地方会比较快地表现出来回暖态势,“冰”的地方需要专门讨论。有一些地方可能一两年也缓不过来,比如鹤岗已经明确宣布实施财政重整计划,这样的地方不可能那么快恢复。新京报:如何从根本上解决部分房企面临的纾困问题?贾康:对于房企的纾困,首先要高度重视,避免出现恶性循环的局面。在房地产政策上,虽然已经暖风频吹,但也要密切跟踪断供危机。从目前来看,在政府提出保交楼后,问题应该正在消化和平息,但接下来还应该继续努力消解目前房地产市场上存在的一些不良因素。从长远来看,虽然房地产业还有不确定性,但是我们可以把握的确定性,就是顺应经济社会发展,让房地产业的支柱作用得到正常的合理发挥。那么,最根本的解决思路要落到“长效机制”上,中央早就提出要打造房地产业健康发展的长效机制。这种健康发展的长效机制靠什么打造?要靠“基础性制度建设”,也就是在配套改革上要动真格,从土地制度到住房制度,再到相关的投融资制度、相关的税收制度,至少在这四大方面,要形成动真格、高水平的配套改革方案。新京报2022年9月6日产经周刊《救项目还是救公司?——地产纾困5种新模式扫描》。新京报记者 袁秀丽编辑 武新 校对 翟永军
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