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抄底“骨折价”商铺,中年人的砒霜还是蜜糖?

202209月11日

抄底“骨折价”商铺,中年人的砒霜还是蜜糖?

(本文系紫金财经原创稿件,转载请注明来源)

“这个商铺前几周刚刚转让,原来是5万元一平方米,转让价不到3万元一平方米,商铺业主实在是扛不住贷款压力了,只能这么打‘骨折’出售。” 紫金财经小编的朋友王路(化名)指着临近的一处商铺表示。他在这个新商业区也有一处商铺。

跟着王路再往里走,经过路口、商业区门口两重扫码,走过十几级台阶和一处略显杂乱的庭院,占地数千平方米的下沉式商业广场映入紫金财经小编的眼帘,细瞧之下,营业的店铺并不算多。

王路还在碎碎念这个位于北京大兴的万科商业广场怎么没火起来,南临埝坛公园,紧挨万科和泰禾的商业办公楼,地段看似绝佳,商业却一直不温不火。王路的商铺从2020年开始就没有租出去,现在仍然是闲置状态。

“现在人流在缓慢恢复,可是商铺依然租不出去,买商铺的贷款必须定期还,愁啊!”王路嘴上说得很悲观,但一直盯着街上逐渐密集的车流,眼里闪烁着希望的光芒。

“未来会好的,商铺会租出去的”,王路不停的给自己打气,他相信这是蜜糖,不是砒霜。

线上有积极信号 线下需要时间

不得不说,疫情对商铺投资还是有比较大的影响的。最开始,人们无论如何不会想到疫情对线下的生意影响这么大,还在按照旧有的思路进行投资和筑梦,王路便是其中之一。

旺铺富三代,为了让家人生活的好点,他在2019年购买了这个下沉广场商铺,七十多平方米花了三百多万元,银行贷款和借钱背了近百万的债。王路认为这是值得的,他对这个商铺十分有信心,因为这里的地段具有很好的升值潜力。即便不卖,靠租金也可以良性滚动起来。

想象的美好与现实总是有些距离。因为附近的商业楼入驻不理想,南边的公园总是限流和闭园,带来的人流量不足,这处商业广场的餐饮店铺举步维艰。

“你看到还有很多店铺挂着招牌,实际上里面空空如也并没有营业,坦白说这里一直没有租满。”王路感慨,商铺投资的逻辑跟民宅是完全不一样的,承认自己当初是错判了,才“负债”买下这处商铺。

在一家火锅店里,老板李泓(化名)无所事事的坐着,他也是商铺业主,因为长期没有招来租客,李泓索性就自己开了家火锅店,谈及生意情况,李泓说并不理想。

“人们的就餐行为确实发生了改变,客流量不多。这里只有晚上才会有一些周边居民过来遛弯,但这样的人流不是来就餐的,带不来消费。我这个店就当自己玩了,给兄弟们一个聚会的点儿,这里开着的店,大多数都是商铺业主自己的买卖。”

这只是线下商铺的冰山一角,而在线上,电商市场正在释放出积极信号。星图数据显示,2022年618全网成交额为6959亿元,同比增长20.3%,超出市场预期。同时,“知识+带货”主播董宇辉和东方甄选的迅速蹿红也让电商圈感到欣喜。一些迹象显示,市场正在逐步走出疫情阴霾。

而在线下,对不少商家来说,要迎接市场转机,构建确定性生意,依然面临诸多挑战。这其中,持续改善现金流是非常重要的一环。同时,疫情重塑了消费市场,消费者更加务实的审视需求,越发关注商品和服务的本质,对商品的质量、体验和性价比等都提出了新要求。

这当然也适用于王路投资的这个商圈,虽然北京已经恢复了堂食,大多数商圈也开始恢复营业,但消费意愿和消费诉求已经发生了变化,作为商家,应该去敏锐的发现这种变化。尤其是人流量大的商圈广场,消费者出于“减少接触”的考虑,自然不会像原来那样自由自信的闲逛。

“目前的情况是人们害怕聚集,线下商业恢复到原来的火热还需要一定的时间,而空置的商铺租不出去,本来就不是降不降租金的问题。”王路无奈地说。

抄底商铺,赌的就是市场恢复

有人辞官归故里,有人星夜赶科场。对商铺的看法也是一样,就在王路对他的商铺一筹莫展的时候,有的商铺反而十分红火。

程云(化名)就在百子湾有一处店铺,面积不大,四十平米左右。租赁他家商铺的是一个小卖店。疫情来袭,程云主动减免了部分租金,店主选择了咬牙坚持。也难得店主的坚持,现在的生意十分红火。

“这一片商铺,之前有不少商家扛不住压力或是畏惧风险,退租走人了,小部分是找商铺业主谈降租金不成,不得不关店止损。我觉得租赁双方都要正确估计当前的形势,不能一味的不能降房租,帮商家挺过去就是帮自己了。”程云住的不远,时不时会过来看看,跟店主聊上几句。

程云是吃到了商铺的甜头,他给紫金财经小编盘算了一下接下来的打算:旁边不远的面馆老板选择了放弃,里面的桌椅板凳和厨具都没有拉走,现在商铺业主正打算出售,他想借机把这个商铺盘下来,自己找人继续开面馆或者将店铺租出去。

是的,此时程云的想法不是如何维持,而是在周边商业并未完全恢复的时候,用低价购买商铺,毕竟现在的价格比原来低了三分之一,在他看来已经与打“骨折”没有区别了。

“不是商铺没有价值,而是很多商家在开店时错估了形势,商家生意不好,损失比较大,并不能因此认为商铺本身的价值缩水了。现在商铺价格已经到了冰点,如果人流量恢复,远远不止现在的卖价。”程云认为,现在商铺是被市场低估了。

实际上,现在对于普通人来说,投资的渠道和方式并不多,而购买一间商铺,不失为一条有效的投资渠道。中国民间一直就一种说法,一间好商铺就是一处好财源,相当于买了长期保障,稳定的现金流。当然这有一个前提,就是商铺业主不会因为商铺无人承租而负担不起商业贷款。

商铺的优点是,可以享受比住房出租更高的租金,但不同于住房需求,基数规模庞大,极少出现租不出去的现象,因为地段、价格、商业环境等种种因素,有的商铺可能面临比较长的空窗期,商铺业主以租养贷实现不了,就需要有足够的资金还上按揭。

王路告诉紫金财经小编,那个不到3万元一平方米“骨折”出售商铺的业主,就是因为长期无人租赁,自己无力偿还购买商铺的银行贷款,最终只能将商铺转手。这个商铺业主是在2020年底购买的,原本以为抄到了底价,结果竟然抄在了半山腰上。

“如果他有雄厚的资金,其实可以扛一扛,现在显然是低估了。”王路也认为他卖的可惜。

社区商铺成为优质资源

商铺的投资逻辑迥异于普通商品住宅,要更客观理性的分析,才能不被虚假客流和投资收益蒙住双眼。

为什么很多紧邻知名商圈的商铺总是频繁更换店面?因为同业竞争太过激烈,顾客的选择成本非常低,商家很难获得回头客,并且严重依赖客流量。一旦客流量减少,那么商家只能亏损闭店,商铺业主陷入频繁招租和空置的麻烦之中。

一位地产中介告诉紫金财经小编,过往几年虽然商铺流量下滑和招租难,但因为一些商圈经济带动,商铺整体的价格是上涨的,其中一些优质商圈周边的商铺价格水分比较大。

疫情就像一面放大镜,真实客流被照得一清二楚,这也导致商铺业主重新评估商铺的价值,“目前商铺价格波动十分剧烈,甚至一天一个价。”该中介表示。

市场环境影响、电商冲击、商铺投资收益下降...种种因素都要求投资人提前考虑的维度要尽可能的多。在这个过程中,社区商铺的价值越发凸显。

社区商铺做的是365天的“全天候”生意,客流稳定是其主要特征,而后疫情时代,稳定便是最大的商业保障。社区商铺聚集了一大批长期稳定的消费群,同时与顾客无缝对接的近距离优势,使商铺衍生出符合主流的一站式消费模式。无论哪种商业业态,都有保底消费客群,即本小区及周边小区居民。

程云告诉紫金财经小编,支撑他在这个时期购买商铺的原因之一,是因为他已经在这个街区有了一定的人脉基础,有信心把生意继续做大。

“做社区商业生意,一方面是产品品质,另一方面做的是人情。”程云表示,他看到太多品质不错的餐饮倒闭转让,主要是因为老板或者员工不会做生意,把周边顾客都得罪了,没有复购率就离关门不远了。

因为疫情等原因,人们的购物消费习惯也在变化,人们需要出来散步、溜达、生活,这就给了社区商家机会。而人们逛大型商超的次数在减少,逛小菜店、小超市的频率在增加。一方面是出于方便因素,另一方面是减少被传染的风险。

商圈有商圈的优势,而社区小店更有机会。社区商铺在口碑经营下,客流量并不少。

尾声

商圈从开始到繁荣,需要很长的培育期,一旦商圈成熟以后,商铺的租金就会逐年增长,商铺也会越来越值钱,“一铺养三代”成为很多人看好商铺的执念。

对于商铺投资来说,现在是最差的时代,也是最好的时代,有人唉声叹气,有人跃跃欲试。机会总是留给有准备的人,“买一个商铺,万一火了呢,你就不用再跟同龄的中年人内卷了”,程云这样表示。

那么问题来了,各位还在内卷的年轻人、中年人,在繁华处,拥有一处商铺,你认为是砒霜,还是蜜糖?

(本文所配图片为资料图,并不代表特定区域的商铺投资。)

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